Problemen met de fundering van een woonhuis komen veel voor. Heeft het huis dat u wilt (ver)kopen scheuren in de muur, klemmende deuren of ramen, is er sprake van scheefstand of niveauverschil in de straat? Gaat het tevens om een vooroorlogse woning in een gebied met klei- en veengronden? Dan is de kans aanwezig dat er problemen zijn met de fundering. Voor de verkoopbaarheid van een woning met mogelijke funderingsproblemen is het van groot belang om deze problemen uit te sluiten dan wel in kaart te brengen en de kosten van herstel te begroten. Een ‘verdachte’ woning verkoopt slecht en heeft zowel voor de koper als de verkoper financiële risico’s in zich. Hieronder vindt u verschillende veelvoorkomende problemen.
Verlaging van de grondwaterstand
Door verlaging van de grondwaterstand gaat de grond inklinken. Bij paalfundering kan hierdoor negatieve kleef optreden waardoor palen naar beneden worden getrokken. Ook kan er bij verlaging van de grondwaterstand een stroming ontstaan die grond meevoert met als gevolg een grondverschuiving. Tenslotte kunnen door verlaging van de grondwaterstand houten palen ineens gedeeltelijk boven het watervlak (het freatisch vlak) komen te staan waardoor ze gaan rotten (paalrot). In gebieden waar minder lange palen nodig waren, zijn tot ongeveer 1970 veel grenenhouten palen gebruikt. Deze palen kunnen op den duur worden aangetast door bacteriën, ook als de palen onder water staan.
Verhoging van de grondwaterstand
Door overmatige wateraanvoer kan water niet langer door de grond wegstromen zodat deze verzadigd raakt en er ter plaatse min of meer drijfzand ontstaat. De korrels zullen een dichtere pakking willen zoeken zodat het gebouw plaatselijk gaat zetten, met scheuren als gevolg.
Uitgravingen in de nabijheid van gebouwen, met name in onsamenhangende grond (combinatie zand en grind) kunnen verzakkingen tot gevolg hebben als er geen passende voorzorgsmaatregelen worden genomen. Bij plaatselijke grondophoging wordt een ongelijkmatige grondbelasting gecreëerd. Zo worden bijvoorbeeld bij het periodiek ophogen van bestratingen, de palen aan de gevelzijde extra belast, waardoor de grootte van de negatieve kleef toeneemt (grondlagen gaan als het ware aan de paal hangen). Het gebouw kantelt dan naar de straat toe. Het inrichten van een vuilstortplaats of een grondbank veroorzaakt een daling van het oorspronkelijke grondniveau. Spanningen kunnen zich dan zodanig door de grond verdelen, dat deze op een andere plaats omhoog wordt gedrukt. Niet adequaat uitgevoerde grondverbeteringen of slecht/matig verdichtte grondophogingen kunnen ook leiden tot zettingen. De gevolgen worden meestal snel na de bouw zichtbaar, waardoor de oorzaak gemakkelijk is vast te stellen. Dat geldt niet voor in een grijs verleden gedempte sloten, zakputten of bomkraters waarop een gebouw geheel of gedeeltelijk gefundeerd is. In die gevallen kan alleen bodemtechnisch onderzoek, eventueel aangevuld met recherchewerk in gemeentelijke archieven, helpen de bron van de problemen bloot te leggen. Ook kan het nodig zijn oudere buurtbewoners te vragen naar de voorgeschiedenis van de plek.
Trillingen
Door trillingen kan de grond plaatselijk inklinken. Heiwerkzaamheden, het slaan van damwanden of een sterke toename van vrachtverkeer veroorzaken trillingen in de grond die inklinking of andere veranderingen (migratie) van de bodem tot gevolg kunnen hebben. Dat effect zal sterker optreden naarmate het heien van wanden of palen wordt gecombineerd met andere maatregelen, zoals uitgravingen en/of bronbemaling. Naarmate de genomen maatregelen ingrijpender zijn, zal het effect over een grotere afstand van de bron merkbaar zijn. Preventieve maatregelen, zoals bodemverdichting, kunnen gevolgschade voorkomen.
Lekkende waterleidingen, defecte rioleringen
Een van de meest voorkomende oorzaken van verzakking: uitspoeling van de fundering, veroorzaakt door lekkage uit ondergrondse buizen. De lekkage hoeft zich niet in de onmiddellijke omgeving van het gebouw te bevinden om er toch schade aan te kunnen berokkenen. Het funderingsmateriaal kan worden verzadigd, waardoor de mechanische weerstand afneemt. Omdat dat ongelijkmatig en plaatselijk gebeurt, is de fundering niet meer in staat de constructie erboven gelijkmatig te ondersteunen, met een ongelijkmatige verzakking als resultaat. Eenzelfde effect kan optreden als overvloedige hoeveelheden niet gereguleerd oppervlaktewater (regen of smeltwater) de plasticiteit van de bodem vergroten, waardoor de weerstand van de ondergrond onvermijdelijk wordt verlaagd.
Gebrek aan draagkracht, te hoge belasting
Als de paal niet voldoende op een (zand)plaat is gefundeerd of als de zandplaat te dun is, kunnen verzakkingen ontstaan.Een zogenoemde fundering op staal hoort thuis op zandgrond. Soms is deze fundering echter ook gebruikt op slappe klei- en veengronden. In deze gevallen kan de woning verzakken. Vooral in de 19e eeuw zijn veel gebouwen met één of meerdere verdiepingen verhoogd zonder dat er aandacht was voor de fundering.
Geologische omstandigheden
De samenstelling en aard van de ondergrond speelt een belangrijke rol. Samenhangende gronden zijn soorten die sterk samendrukbaar zijn, zoals klei en leem. Door de bijbehorende slechte doorlaatbaarheid van deze grondsoorten duurt het soms tientallen jaren voordat zettingen hun eindwaarde hebben bereikt. Niet samenhangende gronden zijn gronden met een in de regel zeer geringe cohesie, zoals zand en grind bijvoorbeeld. Deze gronden laten water redelijk goed door en ze zijn weinig samendrukbaar. De eindzetting is snel bereikt. De snelheid van zettingen heeft dus te maken met het vermogen van de grond om water door te laten/af te voeren.
Ontwerp- en/of uitvoeringsfouten
Veel gemaakt ontwerp- en uitvoeringsfouten zijn onder andere:
- Onvoldoende diep aangelegde fundering (niet onder de vorstgrens)
- Onvoldoende gedimensioneerde fundering
Ongelijkmatige aanlegdiepte fundatie
Bij een gewone eengezinswoning is het gewicht van de ontgraven hoeveelheid grond voor de kelder hoger dan het gebouwgewicht dat er voor in de plaats komt. De zetting ter plaatse van het onderkelderde deel is daarom nul. Onder het niet onderkelderde deel zal wel zetting en dus schade optreden.
Bomen die te dicht bij het gebouw staan
Wortels van bomen die te dicht bij het gebouw staan kunnen bij ondiep gefundeerde gebouwen de fundering omhoog drukken. De wortels van de boom onttrekken plaatselijk water aan de grond waardoor de grondwaterstand verlaagd wordt (zie ‘Verlaging van de grondwaterstand’). De scheuren zullen ‘s zomers open staan en ‘s winters dicht/kleiner zijn. De wateropname van bomen is zeer temperatuur- en klimaatafhankelijk en ook de grootte en het type boom speelt een belangrijke rol in het dagelijkse waterverbruik.
Risicogebieden
- Het noorden en westen van het land
- De riviergebieden
- Met name vooroorlogse woningen in de hiervoor genoemde gebieden
Herstel bij funderingsproblemen
Meestal is het verzakken van funderingen een langzaam, maar stelselmatig doorgaand proces, zodat een gerepareerde scheur na min of meer lange tijd vaak weer opduikt. Helaas is niet eenvoudig te bepalen of een bepaalde situatie wel of niet is gestabiliseerd.Voor ons zijn dan een aantal vragen van belang:
- Waar en hoe groot (lengte-breedte) zijn de scheuren?
- Hoelang zitten de scheuren er al?
- Zijn er recent scheuren bijgekomen?
- Is er reeds een funderingsonderzoek uitgevoerd?
Blijkt er sprake te zijn van een structureel funderingsprobleem, dan verwijzen wij naar daarin gespecialiseerde bedrijven.