Kennisbank

Verborgen gebreken na aankoop

U koopt een bestaande woning en u komt na de overdracht een (ernstig) gebrek tegen. Wanneer is er sprake van een verborgen gebrek? En wat kunt u daar als koper tegen doen? Hoe kunt u het beste te werk gaan als u een conflict heeft over een verborgen gebrek? Voor de meesten van ons is het een van de grootste aankopen uit het leven en daarom is het vaak ook een bijzondere gebeurtenis. Deze bijzonder gebeurtenis kan echter ontaarden in een ware nachtmerrie, als er enkele weken na de aankoop wordt ontdekt dat er onverwachte gebreken aan uw woning zijn. Dit kan een verstopte of gebroken rioolleiding zijn, een houten vloer die is aangetast door zwam of schimmel, kwaaitaalvloer, gebreken aan de elektrische installatie e.d.

Wat zegt de wet over verborgen gebreken?

Wie een bestaande woning koopt, koopt de woning in de staat waarop die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Merkt u na de overdracht een gebrek aan de woning? Dan komt dat in principe voor uw rekening als nieuwe eigenaar. Soms is de verkoper aansprakelijk voor de onvoorziene kosten.

Conform het Burgerlijk Wetboek moet de woning voldoen aan de gesloten overeenkomst. Indien een woning niet over de mogelijkheden en eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik wordt niet aan de overeenkomst voldaan. Dir houdt in dat er sprake moet zijn van een ernstig gebrek. wanneer het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een rotte dakconstructie. De verkoper is dan aansprakelijk, ongeacht of hij van het gebrek wist of niet. Voorwaarde is dat het gebrek al voor de overdracht bestond. En dat het niet zichtbaar was voor u als koper tijdens de bezichtigingen.

Echter in de koopovereenkomst wordt vaak van deze wetgeving afgeweken. Een heel veel opgenomen bepaling is bijvoorbeeld de ouderdomsclausule of een regel in de trant van: “de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken en tekortkomingen waar de verkoper geen kennis van heeft”.

Indien u in de overeenkomst akkoord bent gegaan met deze bepaling is de verkoper alleen aansprakelijk wanneer hij u bewust niet heeft geïnformeerd over gebreken waarvan hij wel wist voor en tijdens de overdracht. In dat geval spreek je over ‘bewust verborgen gebreken”. U kunt de verkoper dan alleen maar aansprakelijk stellen als u aantoonbaar kan maken dat de verkoper het gebrek heel bewust heeft verborgen.

Staat er geen dergelijk bepaling in de koopovereenkomst dan is het burgerlijk wetboek van toepassing. Dat betekend dat de verkoper altijd aansprakelijk is voor verborgen gebreken, dus zelfs als hij niets van het verborgen gebrek wist. Met betrekking tot zichtbare gebreken, deze worden in een koopovereenkomst vrijwel altijd uitgesloten, u had deze immers kunnen waarnemen. Deze vallen ook onder de onderzoeksplicht van de kopende partij.

Hoe stelt u de verkoper aansprakelijk?

De meest eenvoudige manier is via uw rechtsbijstandverzekering, indien u deze bezit. Ons advies is om deze direct vanaf het begin in te schakelen en niet eerst eventuele reacties van de tegenpartij af te wachten. Mogelijk beschikt u niet over een rechtsbijstandverzekering. Dan is het verstandig de verkoper spoedig op de hoogte te stellen van het gebrek. Doe dit per aangetekende brief en met bericht van ontvangstbevestiging. Ook kunt u natuurlijk contact opnemen met bijvoorbeeld de makelaar of tussenpersoon die u begeleid heeft tijdens de aankoop van de woning.

Eisen aansprakelijkstelling bij verborgen gebrek

Indien u een verkoper aansprakelijk wilt stellen zijn de volgende factoren van belang.

  • U moet kunnen aantonen dat het gebrek er al was voor de overdracht
  • U moet bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek en het dus heeft verzwegen
  • U moet er alles aan hebben gedaan om relevante informatie over de woning te verzamelen (onderzoeksplicht)
  • Het normaal gebruik van uw woning is niet mogelijk

Gebreken door de leeftijd van de woning moet de koper meestal vergoeden. Daarom nemen verkopers regelmatig een ouderdomsclausule op in het contract. Hiermee willen ze hun aansprakelijkheid beperken of uitsluiten. Dit verstevigt de rechtspositie van de verkoper.

Termijn ingebrekestelling bij verborgen gebreken

Bij nieuwbouwwoningen onder GIW-garantie is dat 5 jaar na verstrijken van de onderhoudstermijn. Voor bestaande oudere woningen ligt dit echter moeilijker, er is geen vaste termijn gesteld. Doorgaans wordt echter wel gesteld dat u de meeste gebreken die het redelijk gebruik van een woning hinderen binnen 60 dagen na de overdracht moet kunnen ontdekken.

Dit ligt uiteraard ook erg aan de aard van het probleem. Een niet-functionerend riool, zal u sneller ontdekken dan een volledig rot dakbeschot wat bijvoorbeeld is na geïsoleerd. Wel is het zaak dat u direct na ontdekken van het gebrek de verkoper inlicht los van eventuele acties die u moet ondernemen om het gebrek verder in kaart te brengen. Geef de verkoper ook altijd de mogelijkheid om het gebrek (zelf) te (laten) herstellen.

U dient er wel rekening mee te houden dat gebreken in een oudere huizen minder vaak worden gezien als een verborgen gebrek. Het is dus ook erg verstandig om bij de aankoop van een oudere woning altijd een bouwkundige keuring te laten verrichten.

Bedankt voor het lezen

Bedankt voor het lezen van dit artikel. Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact met ons op. Klik hier indien u meer informatie wilt hebben over de diensten van REGIE Vastgoedmanagement.

Verder lezen

Asbest

Leestijd: 3 minuten
Asbest is tot eind vorige eeuw veelvuldig toegepast in allerlei toepassingsgebieden en bezit een aantal goede eigenschappen: het is sterk, slijtvast, bestand tegen basen en zuren en hoge temperaturen en…
Lees verder

Belang bouwtechnische keuring

Leestijd: 2 minuten
Een bouwkundige keuring wordt ook wel een bouwtechnische keuring genoemd. Het wordt ten zeerste aangeraden om een bouwkundige keuring uit te voeren wanneer u van plan bent om een woning…
Lees verder

Offerte aanvragen

Wacht niet langer en vraag direct uw offerte aan bij REGIE Vastgoedmanagement d.m.v. ons offerte aanvraagformulier. U ontvangt binnen 24 uur reactie op uw aanvraag.

Menu